来源：樱桃大房子

上个月，央行宣布5年期LPR下调25个基点后，很多城市的房贷利率就降到“2字头”了。

比如之前广州最低可以到2.65%，苏州最低可以到2.7%，南京最低可以到2.7%。

这一轮下调后，全国范围内，几乎所有城市的房贷利率都处于历史低点。

但是这个月情况变了，很多城市的新增房贷利率开始重回“3字头”了，包括广州、杭州、南京、苏州这些城市。

广州是这一轮房贷利率率先上调的城市，目前广州首套房贷利率在3%，部分小银行看客户资质最低可以做到2.85%。

杭州目前首套房贷利率也是3%，之前可以做到2.9%，现在相比之前回调了10个BP。

南京一样是3%，不过南京小道消息在传首套房贷利率还要涨，甚至二套要涨到3.3%。

苏州则是经历从10月中的2.9%上调到2.95%，再上调到现在的3%，同样市场也在传，房贷利率还会再往上调。

这里说一下，各城市上调房贷利率是通过调“加点”的形式实现的。5年期LPR早上新公布的数据，还是没变，依然是3.6%。

那各城市为什么要上调房贷利率？房贷利率从历史低点，到开始回升上调，也就一个月的时间，这一个月发生了什么？

市场端看，一线及强二线楼市成交确实开始好转了，但也不至于市场好到转为卖方市场，所以通过上调房贷利率，来抑制市场的热度，这一原因并不存在。

现在各城市上调房贷利率主要还是三点原因，一是银行净息差的考虑，这点不多说了，之前说过很多次了。

二是因为银行之间的内卷，房贷利率不断下调，商贷和公积金贷款之间已经产生了倒挂，就是部分城市已经出现了商贷比公积金贷还便宜的情况。

公积金贷款是政策性贷款，是给大家送福利的，如果连商贷的优势都没有，问题就多了。

比如大家还愿不愿意交公积金了？之前“商贷+公积金贷”的存量业主是不是又该心里不平衡了？转贷问题是不是就有了？提前还贷现象是不是又该加剧了？

三是也给之后再降房贷利率留一点空间。今年年内LPR再往下走的可能性不大了，因为我们现在的政策多少还是参考美国局势的。

昨天的消息，美联储主席鲍威尔已经暗示说美联储将暂停降息，甚至华尔街的一些交易员认为，美国会再次重启加息周期，那对于我们来说，年内降息的可能性就不大了。

至少在特朗普正式上任之前，国内增量政策出台会保留一定空间。

但明年降息是肯定的，因为25年会跟今年一样，还是主要以刺激为主，那这种情况下，房贷利率就还会往下降。

就房贷利率=LPR+/-基点来说，以前LPR处于高位时，较大的减点幅度是没有问题的，但现在情况不一样了，LPR一降再降，而且还会继续往下降，那再参照之前的减点幅度，就有点不合时宜了，因为还要考虑公积金贷款利率，以及银行的净息差。

所以现在各城市通过调“加点”的形式，来给之后的房贷利率增加点调降空间就理所当然了。

其实整个11月份，还真的是挺热闹的，十万亿债务刺激、降税、调房贷利率……

除去这些，还有一件事值得重点关注，就是货币安置潮已经扩大到300个城市了。

这两天住建部的消息，将城中村的政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

我找了一下官方数据，目前我国共有294个地级市，也就是说这一轮的城中村改造，就是把全国所有的地级市都包括进去了。

从35个城市，扩大至全国，这个消息是核弹级的了，因为这意味着全国范围内的货币安置潮又来了。

货币棚改化，拆房子给钱，这一大招到底有多厉害，相信不用我再说了吧，直接让一部分人暴富，直接让房地产走向繁荣。

而且这一次不搞虚的，全国范围内的城中村改造，钱怎么来，也说的很清楚。

三个渠道：专项债支持、政策性银行提供专项借款、商业银行贷款。

上一轮棚改的资金来源渠道：公共财政支出、PSL、专项债发行、商业贷款。

其实还是换汤不换药，名字虽然叫的不一样，但实际本质上还是一回事。

所以现在有人说这一轮的城中村改造，本质上就是2015年棚改货币安置的再现，我觉得我还是挺认同的。

估计有人肯定有疑问了，之前不是说小城市楼市没有需求了吗？需求不是越来越少了吗？所以之前才把拆迁范围限定在35个城市，因为即使是拆了，再盖出来新房，也没那么多人买。

现在基本面也没有变吧，小城市的需求还是会越来越少啊，现在为什么能拆了？

结合着10月份倪虹部长的讲话看，你就知道了。

10月份，gwy的新闻发布会说，对于城市之间的“虹吸效应”，倪虹部长是这样说的，“政府在城镇化进程中一直注重引导大中小城市和小城镇的协调发展。通过优化城市空间布局、完善基础设施、提升公共服务水平等措施，推动城乡一体化发展，缩小城乡差距。”

你可以理解为这一轮中小城市的城中村改造是为了提升城市空间面貌，毕竟现在很多中小城市的老城区也都已经很老了。

当然，不管是为了什么，其背后的终极逻辑还是拉经济。

因为当下的经济形势实在不太好。

明年川普上台，肯定是不利于我们的出口，那就只能靠拉动内需和投资来搞经济，拉内需的前提是大家手里要有钱，对未来要有信心才敢消费。

拉投资，一方面就是地方基建，一方面还是土地财政，这两者的闭环是通过土地财政让地方手里的钱宽裕起来，然后去搞基建，搞投资。

所以此时城中村改造所承担的角色就很重要了，国家发债给到资金支持，老百姓通过拆改获得货币安置资金/房票去到商品房市场。

房子能卖出去，地也就能卖出去，投资-消费的逻辑就能转起来了，所以怎么绕都是必须先把房地产救起来，否则一切都是白搭。