来源：乎家楼

2017年底，PAPI酱在网上发布了一个视频，30岁的PAPI对话18岁的自己，你想对当时的自己说什么？跟很多电影里桥段一样，她说的是：“一。定。要。买。房。”

但也有人不这么认为。

“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。房子如葱、如树叶。”同在2017年，“对钱没兴趣”的马云，在杭州全球峰会上语出惊人。

如今两年过去了，房子还远没有变得如葱便宜，但碧万恒地产三巨头创造的利润，已经直追BAT三巨头。

各家出炉的年报显示，2018年里，碧桂园（2007.HK）净利润485.4亿元、万科（000002.SZ）492.72亿元、中国恒大（3333.HK）722.1亿元，地产三巨头共计1700亿净利润。

而BAT三巨头里，2018自然年里腾讯净利润787.19亿元；百度净利润275.73亿元；阿里巴巴净利润696.42亿元。互联网三巨头合计的净利润为1759.34亿元。

从赚钱能力来看，地产与互联网实力相当。谁更值得投资？究竟房地产还是互联网企业？

如果从业绩上来看，阿里在美股以每年3月31日作为财年起止点，我们以2018自然年为例，从营收上，BAT三家总营收为7602.49亿元，同比增长54%，地产三巨头总营收11429.6万元，同比增长13.6%；

在净利润上，BAT三巨头总计1759.34亿元，同比增长22%。其中主要是阿里拖了后腿，过去一年里阿里由于受到大规模收购以及期权奖励的影响，净利润下滑较多。

从市值来看，目前阿里巴巴市值约4650亿美元，百度市值约600亿美元，腾讯市值约4450亿美元，三者（BAT）市值合计为9700亿美元，约合人民币65153亿元。碧桂园市值约2719亿港元，恒大3417亿港元，万科3565亿元人民币，共计8814亿元人民币，不到BAT市值的14%。

焦虑的BAT们

过去一年，BAT股价都经历了剧烈的变化。52周里，腾讯股价在251.4元港元至431.6港元之间，百度股价在153.7美元至284.2美元之间，阿里股价在129.7美元至211.7美元之间。

腾讯最是“高处不胜寒”。

2017年，腾讯股价一路上涨。从年初的不足200港元，上涨至年底超过400港元，更以40845亿港元（约合5228亿美元）的市值超过Facebook，成为全球科技第五大市值公司，仅次于苹果、谷歌、微软、亚马逊。

这一年，彭博亿万富翁全球排行榜显示，代表互联网的马化腾已经赶超房地产领域王健林，成为中国第二大富豪，第一是马云。“错失腾讯”成了从投资人到股民街头巷尾热议的话题。深创投倪泽望在一次公开场合直言：错过腾讯是深创投最大的“伤痛”。

但到了2018年，一篇《腾讯没有梦想》的文章，令外界开始质疑这家“投行化”的公司失去创新能力，加上头条系、抖音的进攻，还有游戏版号停发的寒冬，腾讯股价一路走低。

  腾讯的经历只是冰山一角。伴随着人口红利消失，焦虑的互联网巨头们不得不做出改变了。

  或许正如阿里巴巴集团CEO张勇所说，“所有商业竞争，到最后都会变成组织的竞争”，愿景也好，战略也罢，需要与之匹配的执行力，组织架构也是生产力。

BAT中，腾讯最早对外释放变革信号。

去年9月底，腾讯在原有七大事业群（BG）的基础上进行重组整合。保留原有的企业发展事业群（CDG）、互动娱乐事业群（IEG）、技术工程事业群（TEG）、微信事业群（WXG）；新成立云与智慧产业事业群（CSIG）、平台与内容事业群（PCG）。

“没有产业互联网支撑的消费互联网，只会是一个空中楼阁。”马化腾说。

两个月后，马云“接班人”张勇宣布新一次组织架构和管理层调整，涉及阿里云、新零售、天猫、阿里妈妈等多个业务。

其实马云早有预见。2016年他曾说，纯电商时代已经过去。从长期来看，电商的收入增长也将受到流量见顶影响。

2018年底，李彦宏发公司架构调整信，宣布启动新一轮战略升级，进行组织架构调整——在“夯实移动基础，决胜AI时代”战略下，进一步提升技术平台核心优势，同时加速推动AI时代产业智能化的升级。

股票市场短期来看是“投票机”，长期来看是“称重机”。

过去，BAT经历了一次次泡沫破裂与寒冬淬炼，仍无法逃脱周期性的挑战，但也展现出更强大的生命力。

如果看未来，BAT们的发展空间，包括了信息流、人工智能、拥抱产业互联网、数字商业经济体等机会。

同时，它们也无法割裂与包括地产在内的各行各业的联系。一个现象是，近期腾讯投资贝壳找房，阿里联合诸葛找房，而百度则再次启动了房产频道。

反复的碧万恒们

4月2日，港股上市公司阳光100（2609.HK）发布公告，公司与融创西南房地产开发集团等签署股权转让协议，后者同意购买重庆阳光100的70%股权，总代价约13.34亿元。

阳光100主席兼总裁易小迪，和王功权、冯仑、刘军、王启富、潘石屹一起，被称为“万通六君子”之一。他们是地产行业第一批创业者，于上世纪八九十年代开始做项目，接着伴随“房改”、房地产市场化而迅速壮大，成为妇孺皆知的明星企业家。但而今，王功权、刘军、王启富已经在基本退隐江湖，冯仑忙着观点输出，潘石屹忙着推广他的3Q还有拍照片。

他们的企业早已退出第一梯队，新的流量留给了舆论浪尖的杨氏、恣意并购的孙氏、火中取栗的黄氏等人。

地产行业成为碧桂园、万科、恒大、融创的时代。根据年报，前三名的碧万恒2018年销售额分别为7286.9亿元、6069.5亿元 、5513.4亿元（其中碧桂园为权益销售额，据观点指数统计的数据，其2018年合约销售额为7016.9亿元，仍是行业之首），营业收入分别为3790.8 亿元、2976.8亿元、4662.0亿元。

2013年冬天，北京石佛营的产权交易中心彻夜排队，冻得手脚麻木的人们甚至买黄牛号办理过户，还有人做起了生意卖起了热姜汤。2016年，全民谈房，楼市和共享单车一起沸腾。在我国城镇化率达到75%之前，房地产行业仍有可观的增长空间。但人口红利减退，地产增量市场面临天花板，存量市场证券化工具不足，这些都是事实。

在这一背景下，头部企业想持续做大并做强，难上加难。

一方面规模持续增长，另一方面头部房企都不再提规模增长，充满对摊大饼式的低质量增长的焦虑。

“今天我们特别焦虑。”万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说，万科最大的焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法，没有现成的道路可以学习。过去几年，一直专注住宅的万科开始在北京等地布局商业地产，又积极探索养老等业务。

彼时，地产行业都在提多元化。孙氏曾在发布会上说自己看有色金属矿，并积极接触链家。当然，比这个更广为人知的是，他投资了乐视，并曾为此在发布会上落泪。

这一波多元化风潮里，地产商尝试了物业服务变现，尝试了养老、文旅，尝试了粮油矿泉水，当然不会忘了尝试更时髦的O2O、新能源汽车。虽然包括乐视在内，这些投资股市还未到终局，但财报里，给企业带来营收和利润，保障员工年终奖的，仍然还是地产。

  因此，2018年万科高喊“收敛聚焦”、“活下去”，坚持巩固提升地产主业基本盘。上月融创业绩会后，面对是机器人好还是农业好还是汽车好的提问，孙宏斌笑答：“房地产好。”

拿地行为也佐证了开发商对主业的倚重。统计局数据显示，2018年房地产开发企业土地购置面积 29142 万平方米，同比增长了14.2%。春节后，一位房企的朋友告诉乎先生，跟去年的冷淡不同，最近各家企业的投发团队都忙起来了，营销团队则在观察“一城一策”的具体政策，期盼着本年度第一个抢收窗口。

川财证券研报称，近期广州、青岛、等地都出现政策微调，这符合市场发展需要，符合“一城一策”的政策导向，地方政府根据自身状况进行政策微调的空间较大，这也意味着当前阶段基于政策宽松预期的博弈行情仍将反复。

“博弈”、“反复”，这可能是世界上最让人焦虑的两个词了，增量焦虑的开发商们，以及这个池子里的投资者们，正在等待下一波政策，以及随之而来的反复行情。也许等有一天，房子工艺越来越好，配置真正智能，物业服务真正人性的时候，房地产的草莽时代才会真正结束，房地产的粗放增长故事，才会真正讲完。

前文中我们提到碧桂园超过7000亿元的销售金额，7000亿元，多么令人震撼的数字。但跟互联网比如何呢？2018年天猫双十一当天成交额突破2135亿元，这意味着，碧桂园一年的销售金额，等同于3.3个天猫双十一。而3月29日华为刚发布的业绩显示，2018年其全球销售收入达到了7212亿元人民币，这家公司去年投到研发上的钱，就超过1000亿元。  

另外值得一提的数据是，据世联行统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。