来源 | 樱桃大房子

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有个新闻说出来大家可能都还不相信，就当全社会都预期房贷利率会进一步下调的时候。

广州、武汉、南京等多个一二线城市的房贷利率加点，竟然开始逆势上调！

今天一大早，财联社报道，广州多家银行都接到了要求，房贷利率不能低于公积金利率。

广州的公积金利率是2.85%。

本周一，央行就完成了最新的降息动作，lpr下调25bp，目前为3.6%。

像广州很早就已经取消了房贷利率的下限要求了，所以在此之前房贷利率大约是lpr-（80-100bp）左右，不同银行幅度不一样。

如果按照最新的lpr去计算，广州最新的房贷利率应该为2.6%-2.8%之间才对。

昨天广州的确有多家银行包括平安、民生等都已经宣布最新的房贷利率为2.65%。

尴尬的是，不到一天，大家都接到要求了，房贷利率不能低于公积金利率，也就是不能低于2.85%，大约是lpr-75bp。

同一时间，武汉、南京等城市的房贷利率也调整了加点部分。

江苏也有网友接到通知，表示新发放的房贷利率下限统一到2.95%，10月18日起正式执行。

像之前南京的房贷利率一直都是lpr-90BP，如今已经上调到了lpr-65BP。

按照之前武汉的首套房贷利率可以-70BP，二套减52.5BP，目前也更新了，首套调整为3.1%（3.6%-50bp），二套房商贷利率3.325%（3.6%-27.5bp）。

为什么这次要提高房贷利率呢？是不是以后买房月供会增加呢？

这不科学啊，房子并没有那么好卖，国家还是要降房贷利率的呀。

绝大多数人可能并不理解其中逻辑。

因为要保减点，而不是保房贷利率！

因为要进一步降息，却不想让房贷利率下滑太快。

这句话我估计能看懂的很少，我来解释下这个背后的底层逻辑，仔细看几遍，市场能讲清楚这个话题的人不多。

任何人买房遵循一个公式，房贷利率=LPR-银行基点（减点），如果房贷利率下调，要么调低LPR，要么抬高减点。

而这一次，国家希望未来的房贷要降低减点，从而为降息LPR留下空间。

这个逻辑是非常透的，包括当时存量房贷之所以设置LPR-30BP，背后也是为将来提高房贷利率做准备，未来的房贷利率会逐步从现在的-60，-80一直向-30靠拢。

通过降低LPR，减少减点，实现房贷利率一正一负的对冲。

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那为什么要这么做呢？

存在即合理，现在房地产市场也不能说完全回暖了，为什么银行就这么迫不及待去上调加点呢？

主要是以下几大理由。

1、银行利润已经极致被压缩了。

这一次据说是央行给到下面银行的要求。

央行的kpi之一就是维持金融系统稳健经营，让银行的利润可以消化一些金融风险。

今年来已经有不少银行人在哭穷了，上半年，第一财经报道，上市银行房贷规模半年缩水超3000亿，断供率不断攀升，等于说都是坏账一大堆。

与此同时净息差不断创新低，二季度银行业净息差已经低到1.54%，已经在警戒线下面待很久了，风险真的不小。

低于警戒线1.8%以下，银行几乎是没什么钱可赚了。

目前我们的lpr已经下调至3.6%，而9月25号的时候MLF操作利率为2.0%。

也就是说，目前央行贷款给到银行的贷款利率为2%，算下来银行只剩1.6%的利润空间，但实际上现在大部分银行都有减点的做法。

比如之前普遍下调0.5%-1%，最后算下来银行的净息差只剩下0.6-1.1%。

这么看，银行的净息差不仅仅是跌破警戒线，都快要亏本了，但商业银行因为有时候为了抢生意，同样非常内卷，最后风险积累越来越大。

所以为了保护银行的利润，维护金融稳定，央行只能统一给所有银行的减点划了红线，起码你不能低于公积金利率啊。

2、银行的自行减点的行为会影响了央行整体降息的节奏。

之前允许取消地方的房贷利率下限，让地方的商业银行自行做决定做加减，是因为当时我们的lpr相对高位，在4%以上。

但是随着lpr逐渐下调，越来越低，地方银行的减点意义就不大了。

当然今天对商业银行减点做出了限制并不意味着，降息的趋势会有所改变。相反接下来我们还得大规模的降息。

但如果商业银行已经单独为房贷减点100bp，那么后续央行还怎么下调lpr。

LPR是全社会通用的贷款利率，不仅房贷，个人、企业和政府都根据这个利率为标准去贷款。

目前的lpr-100bp，这个只是单纯属于房贷利率，后续要是lpr继续下调到2.5%以下呢？如果不对银行的减点做出限制，按照商业银行的尿性，很快房贷利率就会无限接近0利率。

一方面，短时间内利率降得太快不见得是一件好事，还得给银行留一条活路。

另一方面央行也会失去了继续下调lpr的主动权。你商业银行都自己下调完了，这游戏咋玩？

所以综上，只能限制商业银行的减点，大家后续都得按照lpr的节奏来。

当然这次减点，对于接下来要买房的人来说，利率肯定没有上半年买房的划算了。

毕竟lpr是会变的，但是减点不变，上半年减点100bp，现在变成60bp，算下来就是会亏一点。

你们想想，房贷的减点是写到房贷合同的，固定不变可以长达30年，而LPR目前在房贷合同是浮动利率，是可以变的。

也就是说，如果你在减点多的时候去贷款买房，就能锁定最大的房贷优惠，未来LPR继续降息，你的房贷将会降到更低，这个才是聪明人的买房做法。

现在选择买房的朋友，一定要选择减点多的银行，未来随着降息，减点最多，LPR还会降，房贷会越来越低，月供越来越少。

之前降低存量房贷的时候，央妈也是这个心思，保减点，而不是保LPR。因为央妈把存量房贷设置为LPR-30BP，这个方案其实就包含了真相，这意味着未来新增房贷都会逐步对齐LPR-30bp，而不是现在的动辄LPR-60,甚至80,100。

这样，我们就有更大的降息空间，毕竟国家是希望降息刺激经济，但又不希望房贷利率下降太快让银行没钱赚，从而只能减少减点（这句话仔细揣摩下）。

降息就是大趋势，一是随着美联储开启降息周期，预计四季度我们在政策方面的力度可能会继续加大。

其次，如今我们的经济始终处于低迷的状态，这种状态也不知道要花多长时间才能扭转，而降息是其中唯一的一个砝码。

像日本一样，降息到最后去到零利率了，经济依旧不见好转的话，接下来真正的量化宽松就会上场了！

总之，一切都在好转了！