今年，房地产企业的寒冬似乎格外漫长。

年初的疫情影响逐渐平息后，“三道红线”、房地产信托业务专项排查等措施相继出台，意味着面向房企的金融资源开始逐渐缩紧。

近日，百强房企蓝润地产因资金紧张，其名下信托产品被迫延期6个月。

然而雷声响起的同时，蓝润地产又捷报频传，这家四川龙头企业的资产情况究竟如何？

蓝润地产有没有爆雷？

据悉，延期的产品为“安信安赢84号·成都天府新区房地产股权投资集合资金信托计划”，成立于2018年10月9日，期限为24个月，总规模为36亿，实际募集规模只有12.0892亿，预期收益8.5%-9.7%。

目前，该计划存续规模为约4.3亿，因项目公司资金出现暂时性紧张，申请延长信托期限6个月。

深蓝财经查询后得知，该信托计划募集资金主要用于蓝润成都天府新区南湖项目的开发建设，其还款来源如下：

蓝润锦鸿取得经营收入，即蓝润成都南湖项目销售收入；

担保人蓝润置业、蓝润实业、蓝润控股、怡君控股、戴学斌夫妻担保还款；

行使抵押权处置抵押物或行使质押权处置质押物。

风控措施如下：

1.蓝润成都南湖项目的土地及地上建筑在办理开发贷前需第一顺位抵押于安信信托；

2.蓝润置业、蓝润实业、蓝润控股、怡君控股、戴学斌夫妻提供保证担保及差额补足义务；

3.蓝润置业及中唐空铁持有的项目公司剩余25%股权提供质押担保；

4.蓝润置业及中唐空铁出资劣后，均劣后于信托计划受偿；

5.安信信托向项目公司增资并派驻董事，及财务副总监对项目实现主动管理。

蓝润地产母公司为蓝润集团，信托是其重要融资渠道之一，除了安赢84号，安信信托还曾为蓝润集团发行过多款信托产品，包括安赢83号、安赢85等。

11月26号，蓝润集团官方微信公众号针对信托逾期消息发布声明，称“安赢84号”信托计划成立于2018年10月9日，信托期限为“24+6”月，目前处于信托存续期内，不存在逾期违约。     

按照蓝润集团的说法，“安信安赢84号”的信托期限为30个月。

不过，信托圈披露的《安信安赢84号·成都天府新区房地产股权投资集合资金信托计划》信托合同中，第4.2.1条明确写明：信托计划预计存续期限为24个月，可以提前到期或延期。第4.2.3条则补充说明：信托计划成立满24个月前，受托人有权自行决定延长信托计划期限不超过6个月。

通过对比安信信托其他项目及其他信托公司的合同，信托圈指出：一般信托合同延期条款中的期限，不是信托计划本身的期限，大多是逾期后留给信托公司化解风险的期限；按合同条款虽然是合法延期，但也超出了正常存续期，已构成了逾期。

需要注意，具体到“安信安赢84号”的信托期限是如何规定的，“24+6”又该如何解释，暂时不得而知，需要蓝润集团更加具体的说明才能完全消解质疑。

目标项目究竟价值几何？

“安信安赢84号”的项目介绍里写着：天府新区南湖项目楼面价不足4000元，周边平均楼面价近万元，利润空间大。销售收入超110亿，超足额覆盖项目本息。

但该项目的开发却并不十分顺利。

早在2012年，森宇实业集团曾以楼面价1013元/㎡的价格，竞得天府新区两宗商用地，面积分别为160亩、130亩，总价合计约7.86亿元。后来由于资金链问题，两宗地块一直未能开发，并先后进行司法拍卖程序。

2018年5月，几经流拍的南湖两大地块，由蓝润成功竞得，总价约23.15亿元，溢价率35.5%。此时，由森宇实业集团开发的住宅项目——“锦辉阁”与“南湖滨江”，都已经成了烂尾楼，地块被蓝润接手，成了业主们的新希望。

从“安信安赢84号”的成立时间来看，拍下该地块5个月后，蓝润集团就发起了募资。

可是到了2020年，业主们仍然没能拿到房。

以南湖滨江为例，2019年8月，该项目终于复工续建。之后受到2020年新冠肺炎疫情影响，春节后复工有所延缓。根据蓝润方面给出的书面说明，相关房屋将于2021年11月达到交付条件，2021年12月底前正式交付。

也就是说，至少还有1年时间，该项目才能完工。 

蓝润地产到底缺不缺钱？

蓝润地产母公司蓝润集团，是四川民营企业龙头。据其官网介绍，蓝润集团创始于1997年，目前已成长为 “中国企业500强”、“中国民营企业500强”，2020年位列“四川民营企业100强”第四位。名下除了蓝润地产，还控股数十家公司，以及ST运盛（600767）、龙大肉食（002726）两家上市公司。

2020年9月25日，蓝润集团董事长戴学斌，还被选为成都达州商会执行会长。

从这个角度来看，蓝润地产背靠大树，不应还不起数亿元的信托产品。

更何况，2020年下半年，蓝润地产本身也频传捷报。蓝润地产公布的业绩显示，2020上半年，公司完成销售额66.3亿，拿下6宗地块，新增土储64.4万㎡。

在中指研究院公布的中国房地产企业权益销售业绩TOP100排行榜中，2020年1-6月，蓝润地产权益销售面积排名83；到2020年1-9月，这一排名进一步上升至72。

在亿翰智库8月发布的《2020中国房地产企业综合实力百强榜单》中，蓝润地产位列2020中国房企综合实力百强第89位。

另一方面，蓝润地产的发展速度却不容乐观。

根据中指研究院《中国房地产销售额百亿企业排行榜》，2016年至2018年，蓝润地产销售额分别为136亿元、165亿元、197亿元。但在2020年，蓝润地产消失在该榜单中，也就是说，在中指研究院数据真实的前提下，蓝润地产2019年的销售额或不足百亿，与2018年相比几乎腰斩。

而根据蓝润地产公布的数据，2020年上半年销售额为66.3亿，如果后半年销售额与前半年持平，蓝润集团2020年销售额约为133亿，仍不足其2016年的销售额。如果前半年销售额只占全年总销售额的40%，则蓝润集团2020年销售额约为166亿，仅与2017年持平。

母公司资金承压

此外，蓝润地产背靠的“大树”同样压力不小。

根据“安信安赢84号”披露，蓝润地产母公司蓝润实业2017年净资产93.96亿，资产负债率71.73%，净利润6.03亿元。

目前，蓝润集团控股的龙大肉食、ST运盛已经先后发布了2020年第三季度财报。其中，龙大肉食控股母公司蓝润发展，全资控股蓝润实业，也是蓝润地产的控股母公司。

龙大肉食财报显示，其母公司为蓝润发展。

2020年1-9月，蓝润发展营业收入66.01亿元，净利润1.58亿元，经营现金流量净额2.11亿元。龙大肉食归属母公司所有者净利润就高达3.1亿元，这意味着蓝润发展可能对龙大肉食较为依赖。

截止2020年9月30日，蓝润发展资产总计54.76亿，负债合计32.83亿，净资产负债率为149.7%；货币资金8.31亿，短期借款12.8亿，现金短债比为0.65。

2020年8月20日，在住建部和央行召开的重点房企座谈会上，“三道红线”登场。

“三道红线”分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。

红线之下，房地产行业高杠杆运营模式越发困难，房企的当务之急是降负债、保现金、调整财务结构。

除了“三条红线”，2020年10月，银保监会信托部又向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

对于蓝润地产来说，信托产品发行趋严，融资渠道面临收缩，在资金与融资双重承压的情况下，债务压力或将进一步加大。