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又有私募疑似踩雷!某机构13亿低价收项目,1年半后欲哭无泪

来源:深蓝财经 浏览: 2019-12-24 14:46:00
近日,前海天玑财富旗下的“聚盈十五号私募投资基金”成了风险金融产品。2018年10月,天玑财富出资13.85亿元,接盘了海航基础(600515.SH)在深圳唯一的一个地产项目——深圳海航城。这一宗被业界普遍解读为“贱卖”的标的,如今却成为了天玑财富的隐患。私募标的进展缓慢天玑财富能否如约兑付?2018年7月,财新网爆料称,...
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近日,前海天玑财富旗下的“聚盈十五号私募投资基金”成了风险金融产品。

2018年10月,天玑财富出资13.85亿元,接盘了海航基础(600515.SH)在深圳唯一的一个地产项目——深圳海航城。

这一宗被业界普遍解读为“贱卖”的标的,如今却成为了天玑财富的隐患。

私募标的进展缓慢

天玑财富能否如约兑付?

2018年7月,财新网爆料称,海航集团旗下的海航基础正在处置深圳海航城,接盘方是深圳前海天玑财富管理有限公司。天玑财富该公司已发起一只私募基金产品,计划筹集16亿元收购资金,其中机构领投6亿元。深圳海航城前身为南联港台旧改项目,改造主体是深圳宝源创建有限公司。

10月19日,海航基础发布公告,拟以13.85亿元价格向天玑财富转让子公司三亚临空基础所持的深圳宝源100%的股权。

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收购资金从之前爆料的16亿,变成13.85亿,还一度引发了海航基础有“内鬼”受贿,导致标的被贱卖的讨论。

查询可知,2018年2月9日,天玑聚盈十五号私募投资基金成立,备案时间为2月22日,编号为SCF367。

根据《天玑聚盈十五号私募投资基金》显示,投资标的分为两部分,标的一为南联港台片区城市更新二期、三期、四期100%开发权,可建面积为87.66万平方米,市价为10亿元,货值估算为345亿元。

标的二为海航城商业广场A、B座全部商业物业,面积为5.9万平方米,已经全部出租,银行评估价值在20亿元以上。出售方式为整售与散售皆可。

该期基金的规模为2亿元,100万起投,最高的年化利率为11%。

天玑财富在风险措施第二条中指出:“低价收购:管理人利用海航集团清非主业资产的机会,低价收购极大增厚基金安全垫。”

南联港台旧改项目,在2007年被列入旧改计划,到2018年该项目被天玑财富接盘,11年的时间只完成了第一期的开发。

收购计划最初被曝光时,界面新闻曾联系到一位海航内部人士,据其介绍:“16亿元的价格其实就是商场的价格,后续的旧改项目很难推进下去,算是附送。”

该人士表示:“拆迁很难进行下去,此前签的旧改协议18年年底就到期了,需要重新跟村里谈,所以,很少有开发商愿意接手,此前也找了开发商,包括做旧改的京汉、远洋,他们都没有意向。”

但天玑财富曾在聚盈十五号的还款来源中特别指出:已与几家大型开发商初步沟通,合作意愿强烈。

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此外,天玑财富还在产品资料中介绍了对于旧改项目进度:2017年4月已与二期村罗瑞合村、三期村巫屋村签署四方《合作改造协议》,并按政策要求缴纳相应拆迁保证金及拆迁协助费。

然而,2019年12月11日,华夏时报探访了罗瑞合院区——龙岗区南联港台片区城市更新二期项目所在地,发现距《合作改造协议》签署时间虽已超过两年半,但旧改项目地块现仍以旧村为主,拆迁时间是个未知数。

据华夏时报报道,对于旧改拆迁的消息,院区住民有的称“没听说”、“不太清楚”,有的称“要求是这样的,但什么时候拆还不知道,说了好多年了”,“拆的话也没那么快”。

龙岗区城市更新和土地整备局相关联系人表示,旧改项目是按照二期、三期、四期的顺序进行,现在处于第二期,“还没有和原住民洽谈完”,且城市更新的预计完成时间并没有规划确定。“这个项目是老项目,政府主导的,申报主体是街道办,规划完成的时间要看申报主体的工作安排和原住民谈的结果。”

而龙岗街道办宣传部部长李巧红则称:“暂时还不太清楚这项(旧改拆迁)工作。”城市更新还是由城市更新局牵头,商业项目要旧改公司、开发商自主进行征拆,公共配套的项目才由政府街道实施。

而项目的三期、四期地块,仍旧以旧村为主。也就是说,除了一期项目之外,拆迁进展极不顺利,后续产品入市遥遥无期。

大量“明股实债”私募爆雷

天玑财富是否有此风险?

聚盈十五号私募基金投向房地产,是否会带来风险?

华夏时报记者曾以投资人身份,向天玑财富理财师提出疑问,该理财师表示:“房地产确实是国家近些年调控的方向,所以才会有很多机会。而且我们公司的地产都是在深圳和成都等一线城市,价格稳定,安全性也很高。”

在房地产私募领域,还有另一个普遍存在的高危现象:明股实债。

“明股实债”是国内一大批股权类私募基金常用的手法,即表面是股权投资,实质上是债权投资被广泛运用于房地产投资领域。不少通过私募股权形式投资,通过交易结构的设计依靠债权回款,本质上隐含着刚性兑付的保本约定。

截止12月13日,2019年中国证券投资基金协会公布了8批疑似失联私募机构,共566家。此前,券商中国记者梳理了多数爆雷私募后发现,其中,引爆私募兑付危机最多的就是“明股实债”模式。

据券商中国报道,一家深圳私募从业人员表示,“股权私募中,可能有一半以上都采用的明股实债的模式。”

北京市康达律师事务所高级合伙人余伟权则表示,明股实债是中国私募特有的奇葩模式,但实际上股债的投资逻辑显著不同,对私募管理人的投资能力、风控、团队都有不同的要求。股权投资,要看公司成长潜力、管理团队、技术创新等,能不能IPO或者上科创板等。而债权投资,则要审查担保物等,看企业的偿还能力等,所以股债投资之间存在较大的能力边界。

在余伟权看来,近两年诸多私募的产品的爆雷都与背后“明股实债”的模式有关,在资管新规打破刚兑、去杠杆、经济下行等背景下,“明股实债”的模式存在较大风险。

“天玑聚盈15号”收益能否如约向投资人兑付?目前天玑财富尚未对该问题给出回复。

深蓝财经综合自华夏时报、界面新闻、券商中国等


深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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