作为迪马股份营收贡献主力军的东原地产，曾经与金科集团、龙湖集团并列为渝派房企三强，如今在地产江湖上的地位逐渐掉队，冲击前50强仍任重道远。

《投资壹线》杨春霞

继2014年与东原房地产开发集团有限公司（下称“东原地产”）重组后，重庆市迪马实业股份有限公司（600565.SH，下称“迪马股份”）业绩喜忧参半。

10月底，迪马股份发布的三季度报告显示，2019年前9月迪马股份实现营收63.79亿元，同比增加37.26%，但《投资壹线》注意到，迪马股份在营收上涨的同时，净利率则持续在低位徘徊，2016年末至2019年三季度末，迪马股份的净利率分别为2.06%、6.73%、7.96%及9.4%。

除此之外，迪马股份旗下地产业务近几年销售额增长并不强劲，甚至出现掉队。公开资料显示，迪马股份包括两大主营业务，分别为房地产开发和特种车制造，所对应的平台为重庆迪马工业有限责任公司和东原地产，其中东原地产是迪马股份的营收贡献主力军。

针对业绩大增但净利率一直在低位徘徊，地产销售额增长乏力等现象，《投资壹线》致函迪马股份，截至发稿未获得回复。

地产规模掉队

2015年东原地产销售额为128亿元，彼时金科地产集团有限公司（000656.SZ，下称“金科集团”）也仅有293亿，龙湖集团控股有限公司（00960.HK，下称“龙湖集团”）也刚过542亿元。四年时间过去，金科集团及龙湖集团两家房企早已跨过千亿门槛，冲入前20强，而东原地产则在规模上逐渐掉队。

根据易居中国旗下的房地产信息服务商克而瑞11月30日发布的最新中国房企销售排行榜，2019年1-11月东原地产全口径销售金额为484.6亿元，同比增速仅4.6%，榜单上位居第62位，较去年的50位下降了17名，较前10月排名继续下降。此外，操盘榜上，东原地产的销售额为354.5亿元，位居第67位。

作为对比的是，同期内金科集团销售额为1513.2亿元，位居17位，龙湖集团则以2227.2亿元的销售额位居前11名。

在地产江湖上占得一席之位一直是东原地产的梦想。早在2018年东原地产董事长罗韶颖提出“集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强”。2018年东原地产的确实现了50强目标，不过从目前来看东原地产要稳住50强有较大压力。

对于规模增长乏力现象，财经评论员严跃进认为，东原地产在品牌和知名度上都不拔尖，是一家中规中矩的企业，在项目扩张、城市扩张方面没有特殊的表现，而别的企业这两年对于地产周期把握正确都相继有不错的发展。

“很多企业能够从别的大型企业找到一些好的一些管理，但是对于类似这家企业跳槽到这家企业比较熟，这也就是后续管理团队需要不断健全”，严跃进进一步补充说道。

事实上，房企规模上不去很大程度上与土储不足有关。根据克而瑞《2018年末房企总土储货值》TOP100榜单，东原地产总货值为1801亿元，位居第64位，而当年销售额位居第30的荣盛发展(8.620, -0.05, -0.58%)总货值储备为2709亿元，而2018年销售额位居东原地产后面的华发股份(7.070, -0.03, -0.42%)当年货值储备为3800亿元。

在业内看来，东原地产规模发展乏力或与其土地投资和城市选择有关，尤其是2015年至2017年先后在南京、成都及杭州超100%溢价率拿地。有分析师认为，高地价预示着后期开发入市的时间会被拉长，房企正常的拿地、开发、销售高周转模式遭遇挑战。

根据公开资料，2015年10月东原地产在南京拿下东原印长江项目，楼面价20100元/㎡，溢价率56%；2016年以183.97%的溢价率竞得余杭区未来科技城项目；同年4月，东原地产在苏州拿下的地块溢价率高达284%。此外，2017年4月东原地产以总价3.48亿、91.11%的溢价率竞得成都武侯区红牌楼一宗土地。

需要提及的是，据媒体报道，南京东原印长江项目一直进展缓慢，直到2018年 8月才正式公开对外销售。此外，成都高价项目更是遭遇2018年最严限购，由于拿不到理想价格很难开售。据媒体称，为了销售回款，成都东原印长江项目去年底以不到两万的均价售罄，而该项目地块拿地楼面价17200元/平方米。

今年7月，东原地产再次出现高溢价率拿地。7月3日，东原地产通过竞拍方式以约20.32亿元成功竞得云南省昆明昆明空港经济区DTCKG2018-017-A1、A2、A3号地块国有建设用地使用权，溢价率高达144%。

短期偿债承压

值得玩味的是，地产规模增长乏力的同时，迪马股份总债务和负债率却在不断攀升，且存在较大的短期偿债压力。

三季报显示，截至2019年9月30日，东原地产母公司迪马股份的总负债为630.44亿元，其中有息负债总计约145.85亿元，同比增长31.28，资产负债率82.2%，位于同规模房企中的高位，已超普遍意义的80%警戒线，较2018年末数值上升1.8个百分点。

从净负债率指标来看， 2019年前三季度迪马股份的净负债率为68.07%，较今年上半年又增加了1.87个百分点，相比2018年底增长了39.1个百分点，净负债率水平有较大提升，不过与行业平均水平相比仍处于低位。

此外，期内迪马股份短期借款及一年内到期的非流动负债为62.35亿元，而账上货币资金仅有52.9亿元，无法覆盖短期债务，且需要提及的是，当期货币资金较去年同期出现33.73%下滑。值得一提的是，2018年末迪马股份的短期借款为4.85亿元。

半年报同样如此。据新浪财经研究院发布的数据，今年上半年迪马股份调整后的现金比率为0.21，较年初的0.33下降了36.4%，低于行业中位数。同时，上半年迪马股份的现金短债比仅为0.29，远低于克而瑞公布的174家房企现金短债比的加权平均值1.33，短期偿债能力较弱。

同时，新浪财经研究院数据还显示2019年上半年迪马股份“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标数值为0.50，不及行业中位数水平，长期偿债能力较弱。

此外还值得关注的一组数据是，迪马股份经营性现金流已连续3个季度出现大幅下滑，也就是说2019年至今迪马股份经营性现金流都处于流出状态。

三季报显示，迪马股份的经营性现金流净额为-19.02亿元，较去年同期减少152.34%。2019年上半年同样如此，2019年上半年迪马股份的经营性现金流为-63.26亿元，同比减少300.22%。可以看到的是，相对于上半年来说，迪马股份前三季度经营性现金流状况有改善。

而值得玩味的是，克而瑞数据显示，2019年地产平台东原地产拿地较去年有所放缓，上半年仅新增9宗地块，前10月拿地金额为179.5亿元，较去年同期的214.8亿减少了35.3亿元。

此外，不可忽视的是，迪马股份母公司东银国际控股（00668.HK）目前同样面临着债务问题。根据迪马股份三季报，东银国际控股前三季度在手货币资金不足1亿元，短期借款1.4亿元，为在手现金的近2倍。且《投资壹线》注意到，东银国际控股持有的迪马股份全部36.33%股份目前仍处于冻结状态。

好的一面是，从今年三季报来看， 2019年前9月迪马股份实现营收63.79亿元，同比增加37.26%，期内净利润同比增长79.34%至5.99亿元，当期归母净利润更是同比实现51.40%的增长。（投资壹线出品）