来源：易简财经

2018年的最后一个工作日，富力董事长李思廉在某地产峰会上，对记者抛出的房地产业是否会崩溃的问题，给出了四个字的回答：有惊无险。

这四个字，更像是对富力的2018的描述。这一年，富力完成了1300亿的销售目标，但在这背后，富力发债26次，融资总额超过500亿元，背负起了巨大的债务，面临债务围城难。

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199亿鲸吞77家酒店

若干年后，李思廉大概都会想起，万达索菲特那个闷热躁动的下午。他大概此生难忘，居然抢了两个咖位更大的大佬的风头。

这样的事情，有过第一次，难再有第二次。所以，2017年7月19日这天，万达索菲特酒店，吸引了全中国财经媒体的关注。

万达王健林和融创孙宏斌，正要宣布一场世纪交易。但原定下午4点正式开始的签约仪式并没有按时举行，现场工作人员把已经就坐的媒体赶出会场，说要后延1个小时。

2个小时之后，会议室里传出摔杯子的声音。

故事峰回路转，男三闪耀登场。背景板上突然有了富力的姓名：富力以199亿元，拿下了万达77家酒店的全部股权。

要知道，7是富力的幸运数字，富力的股票代码，也正是02777。

那一天，绝对是富力的lucky day。

签约完成，李思廉和王健林、孙宏斌并肩站在几度增撤富力名字的背景板前，把盏庆贺三方交易达成。身着蓝色衬衣的李思廉，隔着孙宏斌，与王健林相互对望，彼此眼神坚定，火花四溅。

若不是有十足的把握，对利润有着执着追求的李思廉，不会贸然啃下这笔数额不小的买卖。这位数学系出身的地产玩家曾经说过：“要坚持以利润为核心，因为利润是最直接的数字，只有数字上赢了，才能步步为赢。”

在数字上，李思廉这笔199亿的买卖似乎确实赢了。

首先是价格，财经媒体普遍分析，李思廉赚了，富力几乎是以6折的价格拿下了77家酒店，每家酒店的平均收购成本大概是2.6亿元，仅为富力自己开发酒店成本的一半。王健林也说李思廉赚了，放眼全球，能以这样低的价格批量收购酒店的机会，100年可能只有这一次。

然后是财务，通过会计手法，富力将这77家酒店的收购价格，相对账面价值的打折部分，都计为利润。所以，在富力17年的年报中，富力不仅资产增加了100多亿，负债率也因为分母变大而相应变低，利润也因为总值131亿的折扣，而拉升到了214亿元。

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鲸吞后遇上地产降温

然而，鲸吞77家酒店的李思廉肯定没有想到，2018年，整个房地产市场开始急转直下。

去年的房地产市场可以用风云诡谲四个字来形容。与上半年的狂热躁动不同，下半年市场骤然转冷，整体迎来偃旗息鼓式降温。

在所有地产项目中，酒店又是最难出手的一种。重资产啊，你看王健林，你看孙宏斌 ，为什么都不要酒店的产业，大家都想轻盈旋转啊。

相比住宅和商业楼宇，酒店资产是一种重资产，本身就有回报低、盈利周期较长的特点。一口气拿下70多家酒店，耗资近200亿，就算是分期付款，这对于富力来说，也是一笔不小的资金压力。

在2017年的万达工作总结讲话上，王健林这样评价这笔酒店交易：万达酒店尽管建得不错，成本也低，但酒店整体年平均回报率不到4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，三年以后再回头看，就知道卖掉酒店的决定是否正确了。

富力的运营能力，不会超过万达。更要命的是，宏观经济减速，带来了地产市场减速，也造成了酒店入住率的下降。

国内知名酒店集团华住，公布2018Q3的业绩时表示，Q3入住率下滑2.3PCT，是自2016Q3以来的首次下滑，因为经济和消费下行压力转大，酒店需求逐渐转弱，呈现旺季不旺的态势。

富力中报显示，在2018年上半年，这一堆酒店资产总计额营业额也就43亿元，这里头还包括了富力自己原有的酒店业务。

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漫漫发债路

据不完全统计，2018年的富力进行了一大堆融资动作，一整年发债至少26次，融资总额超过514亿元：

公司债发了6次，期限3-4年，共计融资142.7亿元；

境外美元债券发了5期，融资14.5亿美元，票面利率最高近9%；

超短融券发了9期，融资81.7亿元，票面利率从5.3%攀升到6.5%；

资产支持专项计划光在9月份就连发了3期，拟发行总金额超过122亿元。

2018年三季度结束时，富力的借款余额就达到了1607.4亿，比2017年末增加了185亿。按照下半年的发债速度和规模，富力2018年年报里的债务相关数据，恐怕还会惊人走高。

2019年1月4日，富力又发布了新的发债公告，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%。

借新还旧简单粗暴，在整体融资收紧的大环境下，能发得出来，也算富力有本事。但借新还旧堪比走钢索，攀升的资金成本、巨大的偿还压力，稍有不慎，就有可能落入违约境地。

更让人担心的是，对于现金净流入已经连续6年为负的富力来说，在楼市转冷的大环境下，不断发债融资很大程度上可能已经是它没得选的选择了。

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如何走出债务围墙？

2019年1月12日，王健林一如既往地坐在蓝色背景板前，做年度工作总结。将酒店、文旅从万达剥离的王健林，大谈轻资产，还特别说到新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。经历完“小风波”的王健林，笃定地表示，说万达要违约的人，恐怕一辈子、永远，都要被打脸。

而2018年的最后一个工作日，李思廉则表示亚历山大，他对着媒体说，做包含酒店、商城、写字楼的房地产，有够累的。

三季度末，富力的有息负债已经达到了1607亿，而富力一整年的销量仅1311亿元，也就是说，富力卖一年的房子，也还不够还债。但是，碧桂园可以啊！从整个行业来讲，大部分的房企，都可以在一年或者一年半的时间里，用销售额偿付债务，但富力做不到啊！

一位业内人士对易简财经（ID：ejfinance）表示，2017年，万达营收2273.7亿，富力营收为592.8亿，富力接万达70多家酒店，此类的收购等于是蛇吞象，如果地产市场比较火爆，这是一笔好交易，但是在一个急转直下的市场里，这样的交易注定会消化不良。