取消限售！

毫无疑问，这是山东菏泽向冰封的房地产市场扔出的一块重磅炸弹，一时间，连地产股都集体翻红，在菏泽建有“鲁商·凤凰城”项目的鲁商置业，直接涨停。

楼市难道真的要松绑了吗？在财经媒体一连串的追踪报道下，“楼市松绑第一城”的山东菏泽今天下午给出了正式回应：决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规。

易居研究院智库中心研究总监严跃进针对回应进行点评，此次菏泽住建局发文有三次含义。

第一，从政策层面上来说，取消限售政策的说法不变，后续菏泽不存在限售一说。
第二，限售政策的取消，给菏泽当地的二手房房源流通增加了更多的机会，房源增加是有助于稳定房价的。
第三，菏泽政策出台是基于这两年楼市的新情况，符合市场规律和楼市发展规律。

中原地产首席分析师张大伟说，最终菏泽还是成为了落地取消限售的第一个城市。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

12月18日，山东菏泽市住建局发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》第六条是这样表述的：

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

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与最新回应相比，核心内容并无差别。

众媒体将此举称为“2018年中国楼市松绑第一枪”，但“开枪”的菏泽住建局却显得一脸懵逼，连忙给出了“否认三连”：我不是、我没有，你别瞎说！

菏泽住建局相关工作人员在采访中表示：
没想到引起这么大的关注。
正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。
媒体对菏泽的政策进行了过度的解读。

山东省住建厅也丢出了否认三连：不清楚，不好说，不允许！

山东省住建厅在采访中表示：
今早通过媒体的报道才了解到的情况。
此文件没有报备省厅，已要求菏泽住建局尽快进行政策解读，不好说此文件是否有违规的地方。
菏泽出台这一措施，并不说明各城市可以根据自身实际，取消限售措施。

“楼市调控松绑第一枪”

公开数据显示，2018年11月份，菏泽一手房均价为6080元／平方米，二手房均价为6441元／平方米。从数据表来看，过去一年，菏泽房价稳步上升且涨幅不算太大，仅二手房在今年7月以后出现一次较大跌幅。

土地转让情况如何呢？从上半年情况来看，无论从土地成交面积，还是成交金额，菏泽都堪称后来者居上，跻身前30。

同时，今年前三季度山东各城市GDP增长情况中，可以看出菏泽增速达到了8.2%，是全省最快的。

而此次调整距离限售政策出台仅有一年多时间。

2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理，督促相关部门逐一整改，确保各项措施落地生效。

昨天的通知还称，降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。

严跃进认为，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，后续类似政策放松的城市可能还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

值得注意的是，今年1月5日，兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，是首个在部分区域解除限购的城市。

此类政策取消，对于后续市场的影响，严跃进看来，将是很大的。

此前包括兰州也有过各类政策的调整，当时也引起关注，但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的，尤其是会减少一些看空情绪，对于当前下行的楼市来说是有托底效应的，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

地产政策明年有望迎调整

12月13日，今年最后一次中央政治局会议召开，分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议，本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态，今年以来第二次不谈“房地产”。

7月31日的会议上，对楼市态度最为坚决严厉：“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

近期公布的经济和金融数据均显示出，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障明年经济稳增长，不少分析认为，明年财政和地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。

国泰君安证券宏观团队表示，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。

而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，同比则上升6.53%。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，首次出现“零涨幅”。

综合自：券商中国（quanshangcn）、第一财经、菏泽市住房和城乡建设局、证券时报、新浪财经