如果商品房预售制取消，房地产开发商的财务模型将全部重做。

今天，广东省房地产协会向各副会长单位下发紧急通知，称住房城乡建设部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。

通知还称，广东省住房城乡建设厅已经拟好了材料，准备在9月25日上报。而材料显示，广东的意见是，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施限售。理由是，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

因此，广东省房地产协会发出紧急通知，向各副会长单位征集意见，力挽狂澜。

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商品房预售许可历史

商品房预售，是指房地产开发企业将在建房屋先出卖给买房者，由买房者预先付定金或房款的行为。

这一制度最早出现在香港，没错，就是也发明了“公摊”制度的香港，“创始人”为香港富商霍英东。1953年时，30岁的霍英东成立立信置业有限公司，针对当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并鼓励分期付款。

这个制度的绝妙之处就在于，房企做得越大，越轻松，因为客户付的定金越来越多，房企自己投的钱不必见涨，就可以轻轻松松扩大规模。在推行后的一年多时间里，霍英东就建了100多栋、折合约50多万平方英尺的房子，净赚600万。

随后，这一制度由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。这一新房销售方式随之被广泛运用。

预售房交房时间没有具体法规规定，但交房时间在预售合同中可以约定。在实际操作中，一般都是购房者先给钱，2年后才能拿到房子。

目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%，预售制已经成为国内商品房销售的主要形式。

2005年，商品房预售制首次受到质疑。当年，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，指出在上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将没开发的楼盘提前预售，这加剧了消费者超前购房的行为。

报告还建议，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，而经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

此后的10多年里，也时常有取消商品房预售的呼声传出。

比如，2006年“两会”，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度。2007年两会，有多名人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售制度。

但至今还没有一个地区真正取消预售制。

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商品房预售的利弊

房地产行业是个资金密集型行业，预售制确实解决了房地产商的资金问题。特别是商品房最先开始发展的90年代，中国经济还不发达，房企融资渠道少。而当时的住房总量又不足，商品房供不应求，急需加快建设、增加商品房供应。而预售制的引入，正好降低了开发商的资金门槛，促进了房地产的开发和销售，也就能满足人们的住房需求了。

但殊不知，在接下来的日子，引进商品房预售制，却似乎是打开了潘多拉的盒子。

一个是，预售带来了巨大的杠杆效应，开发商用极少的自有资金，大举拿地，催生楼市泡沫，而风险和资金利息则转嫁到了购房者的身上。

90年代，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，吸引了全国各地的淘金者。但最终，海南楼市崩盘，预售制难逃其咎。

再有，商品房预售的买卖双方，存在信息不对等的问题。

开发商拿到了钱，就万事大吉了，反正房子已经预售了，质量好不好也就不管了。而已经交了钱的购房者，是天然的弱势，对开放商也没有多少约束的能力，最后拿到手的房子是好是坏，只能是靠人品了。所以这些年来，交付季变维季，也早已是见怪不怪。

如今，预售制在国内实行已经有25年，对于为什么在这个时点突然又开始讨论预售制存废的问题，知名房地产专家韩世同对易简财经（ID：ejfinance）表示，对预售制的调整符合构建房地产长效机制，预售制执行了这么多年，开发商也积累了足够的资金实力，预售制也算完成了自己的历史使命，不宜再过度占用民众资金，其他行业也基本没有预售制的存在。

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结语

如果预售许可制真的废除，那么高周转催生巨无霸房企的故事，可能就告一段落了，而房企因为调控政策升级、融资渠道收窄本来就紧张的资金链，恐怕将雪上加霜，而开发商面临如此大的资金压力，房价可能将呈现下跌趋势。

所以广东省房地产协会发布这份加急文件，集思广益，力挽狂澜。若废止真是尘埃落定，那房企就不止是入冬了，而是遭遇极寒。