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公寓这个坑,你要跳进去吗?

作者:文軒实验室 编辑:一只萝卜 浏览: 2018-05-16 11:33:20
随着限购、限贷政策升级,购房客购买住宅成本上升,名额受限,公寓成为那些刚需者无可奈何的选择。
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来源:公众号文轩实验室


一年多前还冷冷清清的公寓市场,现在突然火爆起来。

据成都公寓市场数据,2017年成都公寓产品成交环比2016年大涨了113.8%,而2018年仅前4月的供销即与2016年全年基本持平。


这样的变化显然不是一个良性的市场呈现,梳理数据便会发现,公寓供销两旺背后的是政策干预导致。随着限购、限贷政策升级,购房客购买住宅成本上升,名额受限,公寓成为那些刚需者无可奈何的选择。

一方面受制于土地规划条件限制,另一方面市场热度上升的诱惑。越来越多的开发商在产品布局中加入公寓。

从限购开始的2016年之后,公寓市场供应开始攀升,先期入市的公寓项目确也承接了部分来自住宅市场需求外溢,这使得当年11月公寓产品销量环比上涨约68%。2017年公寓公寓成交也呈现双升态势。

然而,随着有限的外溢客户稀释,对于公寓的需求正逐步衰减。从2018年3月开始,公寓市场成交放缓,由于市场类型产品较多,存量也随之上升。

截至2018年4月底,成都公寓产品存量约454万方,按2017年去化速度推算,目前成都公寓去化周期仍需约20个月。对于开发商而已,要在众多同质化产品中突破,没有独具一格的营销策略,压力巨大。

那么针对我们的消费者而言,公寓产品到底是否值得下手呢?

一、首先来回答自住刚需用户,买公寓显然不是一个明智的选择。

1、公寓产品有着诸多产品规划限制,无法三通(水电气),这对自住来说极为不便,生活成本也会高出许多。

2、虽然公寓产品不限购,但按照目前成都市“认房又认贷”的政策规定,你一旦购买,再次置业的门槛就被抬高。对于手握有限资金的刚需用户来说,这是一个巨大的火坑。

二、对于投资用户,公寓也如同赌博。

1、有投资者问,买公寓40年产权,40年后怎么办,房子还是我的了吗?这是一个未解之谜,官方未就此有任何定论。即便如住宅可以续期,估计成本也不会太低。

2、对于短线投资的用户来说,高昂的交易成本也会让人望而却步。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-20%,且毫无减免。

3、长线持有,这对于运营管理的要求极高,个体几乎无法完成。打包给第三方公司运营,相对折损收益,但回报率也非常低,目前基本维持在5%以下。

综上所述,面对公寓这个坑,你是否往里跳,还是你自己说了算。如果你还需进一步咨询公寓产品相关,可以留言给我,我会逐一回复大家。下一期,我将针对开发商层面探讨公寓产品差异化运营,欢迎关注交流。

来源:文軒实验室

深蓝财经声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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