来源：公众号文轩实验室

一年多前还冷冷清清的公寓市场，现在突然火爆起来。

据成都公寓市场数据，2017年成都公寓产品成交环比2016年大涨了113.8%，而2018年仅前4月的供销即与2016年全年基本持平。

这样的变化显然不是一个良性的市场呈现，梳理数据便会发现，公寓供销两旺背后的是政策干预导致。随着限购、限贷政策升级，购房客购买住宅成本上升，名额受限，公寓成为那些刚需者无可奈何的选择。

一方面受制于土地规划条件限制，另一方面市场热度上升的诱惑。越来越多的开发商在产品布局中加入公寓。

从限购开始的2016年之后，公寓市场供应开始攀升，先期入市的公寓项目确也承接了部分来自住宅市场需求外溢，这使得当年11月公寓产品销量环比上涨约68%。2017年公寓公寓成交也呈现双升态势。

然而，随着有限的外溢客户稀释，对于公寓的需求正逐步衰减。从2018年3月开始，公寓市场成交放缓，由于市场类型产品较多，存量也随之上升。

截至2018年4月底，成都公寓产品存量约454万方，按2017年去化速度推算，目前成都公寓去化周期仍需约20个月。对于开发商而已，要在众多同质化产品中突破，没有独具一格的营销策略，压力巨大。

那么针对我们的消费者而言，公寓产品到底是否值得下手呢？

一、首先来回答自住刚需用户，买公寓显然不是一个明智的选择。

1、公寓产品有着诸多产品规划限制，无法三通（水电气），这对自住来说极为不便，生活成本也会高出许多。

2、虽然公寓产品不限购，但按照目前成都市“认房又认贷”的政策规定，你一旦购买，再次置业的门槛就被抬高。对于手握有限资金的刚需用户来说，这是一个巨大的火坑。

二、对于投资用户，公寓也如同赌博。

1、有投资者问，买公寓40年产权，40年后怎么办，房子还是我的了吗？这是一个未解之谜，官方未就此有任何定论。即便如住宅可以续期，估计成本也不会太低。

2、对于短线投资的用户来说，高昂的交易成本也会让人望而却步。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-20%，且毫无减免。

3、长线持有，这对于运营管理的要求极高，个体几乎无法完成。打包给第三方公司运营，相对折损收益，但回报率也非常低，目前基本维持在5%以下。

综上所述，面对公寓这个坑，你是否往里跳，还是你自己说了算。如果你还需进一步咨询公寓产品相关，可以留言给我，我会逐一回复大家。下一期，我将针对开发商层面探讨公寓产品差异化运营，欢迎关注交流。

来源：文軒实验室