来源： 米筐投资

在石化能源大行其道的上世纪90年代，如果重要产油区发生战争会发生什么？即使智商一般的人都会脱口而出：石油价格当然涨啊！战争会缩减石油的生产，供给的减少就会供不应求，东西稀缺必涨无疑。

是的，1991年海湾战争前的绝大多数做原油期货的投资公司们都是这样认为的，也因此他们疯狂做多原油，全天24小时监控中东局势的新闻动态，并实时关注美国政府的出兵行动，甚至有的投资公司把办公室布置像一个临时战争指挥部。

然并卵，在美军出兵伊拉克的前一天即1月16日，纽约原油价格达阶段历史高点32美元，可在出兵的当天即1月17日原油价格居然惨跌10美元至21.44美元，1月18日更是跌至19.25美元，之后石油价格一直稳定在20美元左右，大量做多原油的投资公司/基金公司被爆仓出局。

▲美国出兵伊拉克后，原油价格却暴跌约1/3，跟大家的预期正好相反

为什么会这样？

因为所有人都产生了相同的预期，紧接着就做出了各自的反应：其他原油产区（如拉美的委内瑞拉/北非/中亚等地区）知道战争会影响中东原油生产，所以它们就可以扩大生产填补缺口、原油需求方知道战争会影响中东原油产出就会及早的囤积原油或开辟其他供给渠道、投资者知道战争会影响中东原油产出就会提前做多原油并体现在了价格上。是的，美国出兵前一天的原油价格已体现了美国出兵对原油价格的影响，并且还反应过渡、出现了溢价。

做原油投资的公司/基金只知道美国参与海湾战争会造成中东石油生产减少，却不知道相关各方已做出了判断且早已采取了行动，并由此改变了预期结果的前提条件。

也因为人思考观察的局限性，所以越来越多的投资机构/基金公司开始采用系统设置的量化触发自动交易，无意识的电脑开始取代人成为证券操盘手，而只需保留极少数的高智商员工去研发量化系统模型好了。

由此，让人联想到当下处于严厉调控期的楼市：当所有人预期一致的相信房价永远涨时，之后会发生什么呢？

大家能明显感到本次楼市调控的力度之大、政策之严、决心之狠，且调控政策随着楼价的浮动而逐渐加码、步步紧逼，“稳定房价、扭转房价预期”是本次调控力求要达到的目标。可近二十年房产牛市、尤其是2016年房价暴涨的经历，已强化了百姓“房价永远涨”的预期，且形成了近乎不可逆的路径依赖。

政府的任何楼市调控政策都被多头解读为房价上涨的理由：

限价会让开发商惜售，所以涨！

限售会让市场供给减少，所以涨！

增加保障房/租赁房土地供应会挤压商品房土地供应，所以涨！

提高首付/利率上浮加剧了买房人的紧张心理（再不买以后首付更高、利率更高），所以涨！

推出共有产权房，说明大城市买房越来越难，为了赶上最后一班车会加剧需求，所以涨！

二年/三年/五年买房后限售，这是锁住交易、保护房价啊，有政府托底还怕跌？当然涨啊！……

▲在多头的眼里，一切调控都是助涨，任何利空本质都是利多

有的看多有的看空就有了意见分歧，之后才有买有卖，并由此产生了交易，所以在大多数情况，有人从某个投资品种的上涨中大赚特赚，就会有人因踏空而黯然神伤，同样的若有人在某个投资品种中挥泪亏损，它的另一面肯定就有人获利丰厚。在自由交易的市场里，若所有人的预期一致就会涨停或跌停，从而没有交易。

2007年当沪指突破6000点后，所有人一致看高8000点、10000点，欢呼股市的黄金十年刚刚开始。2015年沪指突破5000点后，所有人一致看高6000点，并认为会是历史上最大的一波牛市。

结果大家都知道了，后来冲进去的都成了接盘侠。当能调动的人都被调动起来冲进市场后，后续资金的枯竭会让钱堆钱的庞氏游戏戛然而止，掉头向下。

房地产目前还不是一个完全的自由交易市场，因为限购、限贷、限价、限售，可有着十余年楼市调控经验的政府还会走老路吗？楼市多头眼中的“因为楼市调控，所以房价飞涨”，这是不是一种同样的路径依赖？

当大家都掌握了一种知识，就会在这种知识的指引下做出反应，而这个知识也就没多大用了，这就是知识的悖论；当大家都在预期到同一种结果，也就会在这种结果下做出各自的反应，其结果也就未必如当初所愿，这可以称为预期的悖论；当大家都预期房价永远涨，利益各方也就会在这个预期下做出各自的反应，结果如何未为可知。

因为预期房价会永远涨，所以大家有钱就买房，激进的甚至会加大负债加大杠杆的吸筹加码购入；

因为预期房价永远涨，所以地产商会减慢开发推盘速度甚至捂盘惜售；

因为预期房价永远涨，二手房东就会尽量持有直至迫不得已；

同样的，因为政府知道购房人和开发商预期房价会永远涨，所以就会严加调控不放松、甚至加码调控，以至于不断变换花样，如本次增加的租赁房、共有产权房及限制消费贷等。

▲当大家一致预期大会后会放松楼市调控时，ZF已经针对这一预期做出了反应

三方博弈的结果取决于谁能坚持、谁有实力、谁有决心——购房者受限于首付和月供、地产商受限于现金流、二手房东受限于自己是否急需一笔钱、而政府则受限于GDP/CPI/失业率。

从历次楼市调控来看每一次都成效显著——先是开发商因资金链紧绷而服软（降价及类似降价的内部团购价/首付分期/送物业费/提高装修标准等）、再是老百姓因房价稳定或微跌而观望、以致楼市低迷影响了经济再来一次政策/信贷的宽松刺激（这里的关键要看地产在国民经济中的支配地位，若经济结构调整完毕后，或许楼市就不再是刺激经济的手段了），存活的根本取决于谁更会管理现金流。

当买房人/投资客预期房价永远涨、并错误的基于2016年暴涨的行情时，要知道楼市的调控主体——政府，已基于你的预期早已做出了反应，此时你预期的前提条件已发生了变化，此时要考虑谁是你的对手盘，该做的或许不再是继续买买买，而是如何保证稳定持续的现金流不断裂。

自去年“930”楼市调控至今已满一年，全国楼市整体平稳，调控目标成效初显。也许是去年房价暴涨的印象过于深刻，在面对史上最严的楼市调控时，很多人显得迷茫，犹豫在买还是不买的纠结中。

未来很难预测、经济很难预测、房价同样也较难预测，因为影响事物的因素太多太多，我们无法考虑到全部的因素，且这些因素还在不断的变化，所以用不变的条件假设去预测变动的未来是不靠谱的。

现在房价算是稳定了，若再来场类似98年/08年金融危机冲击了经济呢，是不是又该货币放水刺激地产推高房价了？目前看我国经济增长良好、经济转型稳步推进、消费升级不断优化，那经济对地产的依赖就会降低，对地产的投资需求就会减少，那政府就可以把楼市调控继续下去啊，房价也就缺乏了突然暴涨的条件。

宏观经济调控、货币/财政政策都是没有标准和固定模式的，同样也不可预测，都是根据当时情况相机而动、适时调整的——物价涨了就收紧下信贷、失业率高了就刺激消费或投资、经济下行了就拉动生产或消费（长期还是要产业升级和消费升级的），楼市政策也同样如此啊。那在楼价涨跌无法预测的情况下该怎样买房呢？

首先我们应明确一点：稀缺而有使用价值的东西（房子即是，而汽车/电子产品/甚至粮食等就属于有使用价值但不稀缺的商品），长期看是稳定上涨的，只是涨幅的多少和短期的上下波动而已，一项消费或投资首先注重的还是其使用价值。

如果你有住房需求，不管是刚需还是刚改，只要自己有首付、月供负担的起，那就毫不犹豫的下手，生活享受、人生体验、家庭幸福是等不及的，也不用考虑一时经济上的得失。

如果纯粹为了投资赚取收益，那就得考虑投资款筹集的难易、成本的高低、尤其是现金流能否绵绵不断、永续循环，如果这仍没有问题，那就可以加入经济/货币/政策的分析增加胜算的概率，分批分次的买入或卖出，不应通过掷骰子的方式来赌房价涨跌一次性投入博取收益，而应结合自己的实情采取可进可退的稳健策略。

那些坚信房价永远涨、甚至会暴涨的人有没有思考过一个问题：在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调下，若楼市调控失败、房价再次暴涨，你知道打的是谁的脸吗？！